به گزارش جریان نو؛ ۱۰ سال پیش با اصرار وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان بورس و اوراق بهادر مجوز راه‌‌‌اندازی دو دسته صندوق بورسی برای اتصال دو بازار به یکدیگر را صادر کرد تا بورس و مسکن از منافع این پیوند بهره‌‌‌مند شوند اما به دلایلی که باز به اشکالات و نواقص هر دو بازار مربوط می‌شود، تا امروز سهم صندوق‌های بورسی از تامین مالی بخش مسکن در حد ۰.۱ درصد بوده و در کل کمتر از ۶۰۰ واحد مسکونی با این مدل احداث شد. بررسی‌‌‌های صورت‌گرفته نشان می‌دهد، صندوق زمین و ساختماندر نقش تامین منابع موردنیاز سازنده‌‌‌ها، امکان خرید تدریجی (متراژی) مسکن را برای تقاضای سرمایه‌‌‌ای و به‌ویژه تقاضای مصرفی که قدرت خرید یکجای واحد مسکونی را ندارد فراهم می‌کند و در نتیجه، با خرید غیرمستقیم ملک از سوی تقاضای سرمایه‌‌‌ای، اثر تورمی این خریدها در بازار مسکن کاهش می‌‌‌یابد. اما دست‌‌‌اندازهای نهاد بورسی برای صدور مجوز از یک‌‌‌سو و همچنین بی‌‌‌میلی بسازوبفروش‌ها به جذب شریک سرمایه‌گذار از سوی دیگر، مانع از پاگرفتن این صندوق‌ها طی این سال‌ها بوده است.
صندوق املاک و مستغلات نیز در حالی که امکان فروش املاک درشت و نیازمند بودجه چند صد میلیاردی برای خرید هر کدام از این نوع املاک را فراهم می‌کند –چون ارزش ملک به واحدهای کوچک سرمایه‌گذاری در حد چند میلیون تومان تقسیم می‌شود و سرمایه‌گذاران خرد را جذب می‌کند- به همان دو دلیل در بازار املاک مسکونی و تجاری ایران فعال نشده است به جز در حد سه صندوق. مرکز پژوهشهای مجلس برای بهره‌‌‌مندی بازارهای بورس و مسکن از منافع اتصال به یکدیگر، پلن مناسب برای این پل را معرفی کرده است؛ بازار سرمایه به ابزاری نیاز دارد که مانع کوچ سرمایه‌‌‌ها به بخش مسکن که عایدی بدون ریسک بالایی دارد، بشود. این پل، همان است.
رهایی بازار مسکن از بانک‌‌‌محوری
ابزارها و راهکارهای بازار سرمایه در صنعت ساختمان و تولید مسکن به مسیرهای اتصال بازار مسکن به بازار سرمایه پرداخته است تا ضمن جذب سرمایه‌‌‌های خرد برای سرمایه‌گذاری به تحرکات تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک منجر شود که این اتفاق تنها با اتصال بازار مسکن به بازار بورس امکان‌‌‌پذیر خواهد بود.
گزارش مرکز پژوهشهای مجلس نشان می‌دهد، ساختار صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات بیش از ۵۰ سال در ایالات متحده وجود دارد. صندوق‌های مبتنی بر وام مسکن، بخش عمده‌ای از رشد صندوق‌های املاک و مستغلات را تشکیل می‌‌‌داد که منجر به رونق مسکن شدند. اکنون حدود ۴۰ کشور دارای قانون مربوط به صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات هستند. در بازار مسکن فرانسه می‌توان به‌‌‌طور غیرمستقیم سرمایه‌گذاری کرد.
تامین مالی بازار تولید مسکن در ایران در همه ادوار بانک‌‌‌محور بوده و سایر ابزارهای حوزه مسکن به‌‌‌خصوص در بازار سرمایه چندان شناخته‌شده نیستند. البته قانون جهش مسکن مصوب ۱۴۰۰ در جلسه ۱۴۰۲.۷.۱۹ توسط هیات وزیران به تصویب رسید. هدف از این کار استفاده از ظرفیت بازار سرمایه در این حوزه و بررسی صندوق زمین و ساختمان و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به‌‌‌عنوان دو ابزار کلیدی در بازار سرمایه است.
اما وابستگی زیاد به نظام بانکی یکی از چالش‌‌‌های اساسی پیش روی این بازار است. زیرا محدودیت اعتبارات بانکی، پایین بودن مبلغ تسهیلات نسبت به ارزش واحدهای مسکونی، انعطاف اندک نظام بانکی و سهم بالای مبلغ اقساط بازپرداخت تسهیلات مسکن از حقوق و دستمزد، به چالشی جدی در نظام تامین مالی بازار مسکن تبدیل شده است.
۴ کلید گشایش قفل مسکن
با توجه به نقش بازار سرمایه در رونق بخش بازار مسکن، در ایران بازار سرمایه نیاز به طراحی ابزاری دارد که مانع کوچ نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن شود. از این رو مرکز پژوهشهای مجلس چهار کلید برای گشایش قفل تامین مالی ملکی از بازار سرمایه معرفی کرده است. در درجه اول، ارگان‌‌‌های دولتی که عمدتا از اموال مازاد در قالب زمین و ملک‌های تجاری و ساختمان برخوردار هستند، باید با استفاده از ابزارهای صندوق‌های زمین و ساختمان اموال مازاد خود را با آورده ملک شریک شده تا با ایجاد درآمد پایدار، زمینه مشارکت شهروندان هم فراهم شود. علاوه بر ارگان‌‌‌های دولتی، املاک بانک‌ها نیز از طریق صندوق‌ها به عموم شهروندان با توجه به نقدشوندگی پایین املاک واگذار شوند. این روش به عنوان یکی از راهکارهای توسعه‌ای بازار به کاهش انباشت سرمایه بانک‌ها در املاک منجر شده و موجبات رونق و عرضه املاک را با مشارکت مردم فراهم می‌کند. توسعه این ابزار در قالب صندوق‌های پیش‌‌‌فروش ساختمان نیز می‌تواند در رشد تولید و جذب سرمایه‌گذاری موثر واقع شود. همچنین کاهش بوروکراسی و تدقیق و تسهیل چارچوب‌‌‌های بررسی پذیرش صندوق‌ها با هدف هوشمندسازی و توجه جدی سازمان بورس و فرابورس به عملیاتی‌‌‌سازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری دو راهکار مهم دیگر در جهش تولید سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن به شمار می رود.
دو ابزار تامین مالی در حوزه مسکن
ماموریت سازمان بورس و اوراق بهادار اتصال دو بازار مسکن و سرمایه با ایجاد دو ابزار تامین مالی است. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با کاهش تحرک تورم ملک و صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مسیر خانه‌‌‌دار شدن تقاضای مصرفی را با خرید مصرفی متراژی خانه فراهم می‌کند. صندوق املاک و مستغلات به‌‌‌عنوان یک ابزار مالی به سه نوع مالکیت، رهنی و ترکیبی تقسیم‌‌‌بندی شده است. صندوق‌های مالکیتی وجوه نقد ورودی برای سرمایه‌گذاران خود را از طریق اجاره و لیزینگ دارایی‌‌‌های صندوق تامین می‌کنند. در واقع این صندوق‌ها املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری و اداره کرده و منافع حاصل از آن از جمله اجاره ملک را بین سهامداران تقسیم می‌کنند.
منبع:اقتصادنیوز
